1. Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé ou plan Relance Logement, est le mécanisme qui a succédé au Pinel. Introduit par la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, il repose sur une logique différente de son prédécesseur.

Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée directement sur le prix d'achat, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement du bien de vos revenus fonciers, un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP) et qui s'ouvre pour la première fois à la location nue. Cet amortissement se cumule avec le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

2. Les conditions d'éligibilité

Le dispositif Jeanbrun s'adresse aux particuliers qui achètent un logement pour le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Les conditions principales sont :

• Type de bien : logement neuf ou en VEFA au sein d'un immeuble collectif, ou logement ancien réhabilité avec au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B.
• Durée d'engagement : location nue pendant 9 ans minimum, avec un loyer plafonné.
• Zonage : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique partout en France, sans zonage restrictif.
• Locataire : impossible de louer à un ascendant ou un descendant du foyer fiscal du propriétaire.

En cas de non-respect de l'engagement de 9 ans, les amortissements déduits doivent être remboursés, majorés d'intérêts de retard (sauf cas de force majeure : décès, invalidité, licenciement...).

3. Taux d'amortissement et avantages fiscaux

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué : plus l'effort du bailleur est important, plus le taux est élevé. Pour un logement neuf, le barème 2026 est le suivant :

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire
• 4,5 % par an pour un loyer social
• 5,5 % par an pour un loyer très social

La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition (la part du bâti, hors valeur du terrain). À titre d'exemple, pour un bien acquis 200 000 € avec un taux de 3,5 %, l'amortissement représente environ 7 000 € déductibles par an, soit près de 63 000 € de revenus fonciers non imposés sur 9 ans.

Ce mécanisme se distingue nettement du Pinel : il ne réduit pas votre impôt de façon forfaitaire, mais diminue la base sur laquelle vous êtes imposé. Sa rentabilité dépend donc aussi de votre tranche marginale d'imposition et de votre stratégie patrimoniale globale.

4. Comment choisir votre bien ?

La réussite d'un investissement sous dispositif Jeanbrun repose avant tout sur la qualité intrinsèque du bien, bien plus que sur le seul avantage fiscal. Quelques points de vigilance :

• L'emplacement : privilégiez les communes à demande locative stable, proches des transports et des bassins d'emploi.
• Le promoteur : vérifiez sa solidité financière et la qualité de ses réalisations passées.
• La conformité technique : assurez-vous que le DPE et la nature des travaux (pour l'ancien) correspondent bien aux exigences du dispositif.
• Nu ou meublé : le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement la location nue. Si vous préférez la location meublée, le statut LMNP reste une option distincte et non cumulable avec le Jeanbrun sur un même bien.

5. L'accompagnement Cabinet Primo

Le dispositif Jeanbrun est récent et son mécanisme d'amortissement diffère fortement de la logique du Pinel. Au Cabinet Primo, nous vous aidons à comprendre ce nouveau cadre et à l'intégrer dans une stratégie patrimoniale cohérente.

Notre rôle : sélectionner un programme immobilier adapté, vérifier son éligibilité réelle, et estimer avec vous la rentabilité nette de votre projet en tenant compte de votre situation fiscale personnelle. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; nous vous recommandons de confirmer votre situation avec un conseiller ou l'administration fiscale avant tout engagement.